Construction neuve

Contexte

Début et fin 2016.

Fil envisage la question de l'avenir de son habitation.

La maison fractale est grande, trop grande, et surtout chère à entretenir.

Donc... la vendre... pour habiter ailleurs... Plus petit. Où? Avec qui? Acheter? Louer? Construire?

Chaque hypothèse a ses avantages et inconvénients.

Concernant l'option "construire", le principal avantage est le respect des choix spécifiques (excentriques?) du maître d'oeuvre.

Avec Qui ?

3 hypothèses à considérer

1. seul (habitation pour PG + TL+ 3 kids + visiteurs occasionnels - donc un grand 'espace parental' et 4 petites chambres).
2. avec membre de la famille ? Rod exprime intérêt.
3. avec amis

Si ce n'est pas seul, le principe implique

• Trouver un (grand terrain) permettant deux habitation au moins, plus ou moins liées, plus ou moins indépendantes
• Définir des espaces 'partageables' (parking extérieurs, intérieurs, zone techniques énergétiques, zone visiteurs chambre d'amis...)
• Vérifier contraintes administratives et légales: Ceci risque d'être lourd. Voir https://www.habitat-groupe.be/ comme point de départ.

Priorités PGE de la construction envisageable

• beaucoup de lumière - grandes fenêtres
• habitation sur un seul niveau de sol - pas d'escaliers - ni cave ni étage - principaux locaux (chambre et espace 'parental', living, sam, cuisine, bureau) sur le niveau unique - peu ou pas d'escaliers.
• chauffage par le sol - pas de radiateurs
• vaste terrasse accessible de plein pied par portes coulissantes.
• vue naturelle verte, apaisante, orientation favorable sud /sud-ouest
• autonomie énergétique (panneaux solaires voltaïques et/ou thermiques; petites éoliennes; géothermie (?) ; batteries de maison type powerwall)
• autonomie eau ? Eau de pluie : captage souterrain ? Puits? Epuration ?
• espaces compacts et fonctionnels
• possibilité d'héberger enfants, petits-enfants, enfants de compagnes, amis, individus ou couples... (espace 'chambres auxiliaires' modulaire, configurable, optionnel...) avec une logique de financement équitable et légère.
• budget contrôlé (et serré) [ Note: l'inconnue cachée importante est le montant, probablement fort maigre, de la future pension de PGE ]
• coût d'entretien contrôlé et serré
• maison 'verte'
• technologie & confort (domotique)

Influences pour PGE

• logique bio façon Gaudi : les structures doivent refléter la mécanique optimisable sous-jacente (arcs, paraboles, hyperboles, poutre-côles...)
• look bois (mais pas l'ossature because isolation phonique)
• grande surfaces vitrées
• éclairages optimisés
• composants 3D (lors de la conception)
• composants 3D (partie de la construction)

Surfaces

Surfaces utiles:
Living + TV + SaM + Cuisine	50.0
Chb+sdb+dress+wc	40.0
Rangement	16.0
Hall+WC	8.0
Bureau	10.0
Chambres (4)	40.0
SDB SDD WCs	18.0
Total utile	180.0

La surface brute (incluant murs et circulations) est alors 1.10 x 180 = 198 m2.

A cela s'ajoutent des surfaces additionnelles (qui peuvent, tout comme le jardin, être 'communautarisées'):

Surfaces additionnelles
Garage (y compris vélos/motos)	33.0
Locaux techniques (eau, électricité, chauffage)	8.0
Terrasses	46.0

Terrain - recherche Internet

Divers site proposent dees outils de recherche de terrain, tels que immovlan.be et et immoweb.be.

La surface du terrain doit être d'au moins 12a (1 habitation) 18a (2 habitations) 24a (3 habitations).

Un peu de relief est souhaitable. 

En brabant wallon, il semble possible de trouver des terrains pour des tarifs de l'ordre de 100€/m2. 

 

Option "habitation partagée"

Cette idée est l'objet auxiliaire de cette page.

L'une des options est de partager une habitation multifamiliale à construire.

Des installations énergétiques, parkings, jardins peuvent être collectifs ou mutualisés. Éventuellement même l'espace des chambres auxiliaires d'enfants et visiteurs (CACC). Cela permet d'utiles économies d'échelle.

Ceci pourrait en particulier convenir à des personnes de ma famille, ou à des personnes ayant grosso modo le même âge et les mêmes options que moi.

BCI et/ou PBN... Je les connais et les apprécie. Discuter avec eux de leurs priorités et préférences!

Maison bi-familiale? Multi-familiale? Maison communautaire? Immeuble d'appartements? Les contraintes d’urbanisme et les réglementations seront de toute manière casse-pieds.

Exemple d'organisation globale pour 3 'familles':

• sur 3 niveaux
• bâtiment sur pente vers sud.
• un espace de circulation central: hall d'entrée, boites aux lettres, accès aux jardins, et surtout escaliers (ou ascenseur)
• niveau rez: un espace parking: ...6... voitures - environ 100 m2, plus des espaces de logements communautaires (CACC)
• trois (ou quatre) 'appartements', chacun équipé d'une bellle chambre/suite. Chacun ~ 100 à 120 m2 + 20 à 40 m2 terrasse. Deux (ou un) au niveau supérieur, un (ou deux) au niveau inférieur.
• l'espace modulaire 'chambres auxiliaires communautaires cloisonnables (CACC)' au niveau inférieur de ~ 120 m2: WC+SDD+2xSDB+ un volume à cloisons variables, pouvant héberger de manière permanente ou temporaire up to 10 lits. Portes nombreuses et condamnables.
• l'espace installation énergétique attenant au parking ou aux chambres auxiliaires

Exemple d'estimation de surfaces avec Rod & Lili

	PG&...	R&A...	Commun	Total
Proportion de principe pour copropriété	65%	35%		100%
Terrain surface (m2)				1800+-15%
Habitation surface couverte utile (m2)	180	120	50	370
Habitation surface couverte brute (murs et circulations)  (m2)	198	132	66	407
Terrasses (m2)	40	25	40	105
Parking couverts (3 véhicules + moto / vélo) (m2)			60	60
Zones techniques (m2)			15	15
Chambres	4	2	2	8
Surface Chambres (brutes)	...	...	20

En supposant des coûts/m2 de l'ordre de 100 (terrain) 1300 (? construction surface brute) 1000 (parkings & zones techniques) et 500 (terrasse), en ajoutant 21% de TVA et 8% de frais d'architecte, on obtient:

	PG&...	R&A...	Total
Terrain	150k (1800x100x1.29x0.65)	82k (1800x100x1.29x0.35)	232k
Terrasses	42k (500x(40+0.65*40)x1.29))	25k (500x(25+0.35*40)x1.29))	67k
Parkings	50k (60x0.65x1000x1.29)	27k (60x0.35x1000x1.29)	77k
Habitation(brute)	353k (1300x(198+0.65*20)x1.29)	233k (1300x(132+0.35*20)x1.29)	586k
ZonesTechniques	12k	7k	19k
Impétrants	4k	2k	6k
Total	611k	376k	987k

Il s'agit d'une estimation rapide et 'défensive' (en prenant des hypothèses prudentes). Une analyse plus fine des coûts par m2 serait à coup sûr nécessaire...

 

Liste des 'zones' avec répartition en niveaux

Principe: 3 grands blocs

(Hors blocs):

• (jardin)
• (parking extérieur)

Bloc M (médian, ~100 m2)

• Z (Zone Technique)
• P (parking intérieur)
• CPE (chambres partagées 'extensibles')

Bloc UR (upper - R)

• H_r (habitation Rod & Co 3 personnes, ~130 m2)
• T_r (terrasse pour H_r)

Bloc Lf (lower - F)

• H_f (habitation Fil & Co 5 personnes, ~200 m2)
• T_f (terrasse pour H_f)

Long terme

Idéalement, les occupants devraient s'engager à occuper pendant 15 ... 20 ans les lieux.

Mais il faut aussi ensuite que les parts de chacun soient soit vendables soit transmissibles par héritage sans trop d'embarras pour ce qui concerne les parties communes.

Cela doit être bien défini dans un 'acte de propriété de maison communautaire'.

Etapes

• 5/2/2916 PGE rédige la première version de cette page.
• 2/2016 PGE fait des essais de représentations graphiques basiques de ses idées (OPENGL, Java, JavaScript)
• PGE se fait une idée des terrains disponibles sur immoweb. Il semble que pour 3, un budget de 150 k€ à 300 k€ de terrain soit à prévoir.
• 23/2/2016 - discussion avec Thierry Gonze, architecte, qui connait des personnes qui ont mis en place des solutions de logements communautaires, et suggère de les consulter.
• 28/2/2016 - discussion téléphonique avec PBN. Réponse: Intérêt de principe évident. 
• 29/2/2016 - lunch avec BCI. Réponse: intérêt de principe, demande quelques semaines de réflexion.
• 2/3/2016 - visite de PGE à Batibouw
• Eté 2016: discussions avec BCI et PBN. Intérêt de principe, mais objectifs (budget, timing) difficiles à concilier
• 18/11/2016 - discussion avec Rodolphe. Intérêt de principe.

L'étape importante serait que le ou les intéressés rédigent une petite note spécifiant:

• l'espace (surface) privatif souhaité. Terrasse? Accès jardin?
• le budget global disponible (frais et taxes incluses).
• les priorités en terme de style, d'environnement, de matériaux...
• les préférences géographiques (périmètre aussi large que possible)
• ...

Références et documents additionnels

Tableur Général

PGE a fait un tableur reprenant l'analyse des surfaces et des budgets (construction3.ods)

Jevaisconstruire.be (Le Vif 2014)

1. De quel budget total disposez-vous réellement ?

Commencez par établir un inventaire de vos ressources : fonds propres, immeuble dont vous êtes propriétaire et que vous pourriez vendre, support financier des parents, emprunt hypothécaire... Ceci va vous donner un montant maximum que vous pourrez dépenser pour votre nouvelle construction.

2. Combien peut coûter la maison en fonction du budget disponible ?

De ce budget global vous allez d'abord soustraire des dépenses inévitables :

• le prix du terrain, y compris les frais de notaire (+ TVA) et les droits d'enregistrements. Le prix des terrains étant fort élevé dans certaines régions du pays, choisissez bien votre localité et n'hésitez pas à revoir vos ambitions à la baisse pour garder suffisamment d'argent pour construire.
• les montants nécessaires pour le raccordement aux impétrants (électricité, gaz, eau, égouts, TV, internet...). Cela peut représenter un budget oscillant autour de 5.000 euros.
• les honoraires de l'architecte, éventuellement de l'ingénieur, du coordinateur de sécurité et du rapporteur PEB. En l'absence d'information plus précise, comptez plus ou moins 8 à 10 % du prix de la maison (+TVA) pour ces frais d'étude.
• Conservez une petite part du budget (minimum 5%) pour les imprévus en cours de chantier.

Le montant restant est celui que vous pourrez consacrer à la maison proprement dite. Divisez ce montant par 1,21 et vous obtenez le montant net hors TVA pour la maison.

3. Comment estimer la grandeur de la maison ?

Une maison de type moyen, basse énergie, sans aucun luxe dans les finitions et sans aménagements extérieurs coûte aujourd'hui entre 1.000 et 1.250 euros hors TVA par mètre carré construit (cette fourchette est fonction de la méthode de construction, du niveau des finitions, de la complexité ou non de l'architecture...). Divisez donc votre budget net hors TVA par 1.000 ou 1.250 pour obtenir le nombre de mètres carrés que vous pouvez construire. Si vous construisez une maison de 70 m² au sol sur deux niveaux (sans caves), cela représente un budget hors TVA de l'ordre de 140.000 à 175.000 euro. Ensuite divisez le nombre de mètre carré par environ 1,15 pour supprimer l'encombrement des murs et vous obtenez la surface nette habitable que vous pouvez vous permettre. Notez qu'en-dessous de 80 m² de surface nette habitable, il devient très difficile de réaliser une maison à deux chambres.

4. Comment réduire le budget total ?

Si votre budget explose ou si vous n'en sortez pas dans vos surfaces, commencez par supprimer ce qui n'est pas absolument indispensables : avez-vous absolument besoin de caves, d'un garage, d'un dressing, d'une salle de bains de grandes dimensions... ? Evitez aussi les espaces perdus en limitant les espaces de circulation : hall, dégagement de nuit... Une autre piste, dessinez à échelle vos meubles dans des locaux fictifs pour en déterminer les surfaces minimales, mais conservez des espaces libres suffisants pour circuler autour de la table, du lit... Limitez les surfaces de vitrage en dehors des pièces de vie et dans celles-ci optez plutôt pour des grandes surfaces vitrées que pour une multitude de petites fenêtres. Réduisez le nombre et la taille des parties ouvrantes, les châssis fixes représentent moins de déperdition et coûtent moins chers que des châssis ouvrants.

5. Quelles sont les maisons les moins chères ?

Les maisons de forme compacte (proche du cube) offrent un maximum de volume habitable pour un minimum de surfaces extérieures (façades, toiture, dalle de sol). Or ce sont justement ces parois extérieures qui coûtent cher car il faut les isoler et les parachever avec des matériaux résistants aux intempéries. Une maison (semi) mitoyenne coûte moins cher qu'une maison 4 façades car elle dispose de façades communes avec les maisons voisines. Ceci permet d'économiser sur l'isolation et les parements de façade. Préférez les formes simple et évitez autant que possible les décrochements, les excroissances, les volumes en porte à faux... qui coûtent beaucoup d'argent.